Der Mietspiegel für 2022 ist da - ist eine Mieterhöhung möglich?

Jetzt rausfinden mit dem Mietspiegelrechner von Haus & Grund Frankfurt am Main!

So funktioniert der Mietspiegelrechner

Der Mietspiegelrechner basiert auf dem Mietspiegel 2022 der Stadt Frankfurt am Main. Er ist gültig vom 01.06.2022. Gehen Sie einfach Schritt für Schritt die Eigenschaften Ihrer Immobilie durch und ermitteln Sie die Qualität der Wohnlage anhand der Stadtkarte. Der mögliche Ausdruck der Berechnung ist allerdings nicht dafür geeignet, ein formelles Mieterhöhungsverlangen zu ersetzen. Bitte wenden Sie sich hierzu an die Rechtsberatung von Haus & Grund Frankfurt am Main.

Basisnettomiete (Tabelle 1)
Zu- und Abschläge (Tabelle 2)

Grundsätzlich gilt:

  • Der jeweilige Zuschlag ist nur gerechtfertigt, wenn das betreffende Merkmal von den Vermietenden gestellt ist und zur Mietsache gehört.
  • Vermietende sind verpflichtet, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der einen vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht (§ 535 BGB). Andernfalls besteht unter Umständen der Anspruch einer zeitweisen Mietminderung (§ 536 BGB).
  • Soweit nicht anders angegeben oder inhaltlich ausgeschlossen, sind Zuschläge und Abschläge kombinierbar.

Einfache und hochwertige Ausstattung und Beschaffenheit
-1,42 €
-0,98 €
-0,38 €
2,35 €

Nur anwendbar ab Baujahr 1995.

1,14 €

Nur anwendbar ab Baujahr 1995.

0,96 €

Nur anzuwenden, wenn die folgenden Mindestmaße für die Gesamt-Arbeitsfläche eingehalten werden:

  • 1-Zimmer-Wohnung – keine Mindestmaße (auch "Pantryküchen").
  • 2- und 3-Zimmer-Wohnung – mindestens 1,80 Meter.
  • 4-Zimmer-Wohnung und größer – mindestens 3 Meter.

Hinweise zum Messen der Gesamt-Arbeitsflächen finden Sie in den Erläuterungen unter dieser Tabelle.

0,69 €

Nur anwendbar, wenn das Merkmal „Standard-Einbauküche“ erfüllt ist.

1Ein Badezimmer ist ein separater, mittels einer Tür abgeschlossener Raum der Wohnung mit Badewanne und/oder Dusche.
2Wenn ein Zuschlag für eine Einbauküche geltend gemacht wird, ist davon auszugehen, dass diese zur Mietsache gehört und nicht unentgeltlich überlassen wird. Damit bestehen in der Regel für Vermietende Instandhaltungspflichten.

Bad- und Sanitär-Ausstattung
0,97 €

Das modernisierte Standardbad muss alle folgenden 7 Kriterien erfüllen:

  • Grundlegende Modernisierung des Bades nach Fertigstellung der Wohnung und ab 2012 und später,
  • Mindestfläche von 3,50 m²,
  • Badewanne oder Dusche,
  • Toilette,
  • Waschbecken,
  • hängendes WC oder Warmwasserheizkörper mit Handtuchwärmer,
  • Abdeckung des Spritzwasserbereichs mit feuchteunempfindlichen Badezimmeroberflächen.3

Eine grundlegende Modernisierung umfasst mindestens die zeitgemäße Erneuerung von Wand- und Bodenbelägen sowie die Erneuerung der Sanitärobjekte und Armaturen.

Nur anwendbar bis einschließlich Baujahr 1994.

1,00 €

Das umfangreiche Bad muss alle folgenden 6 Kriterien erfüllen:

  • Mindestfläche von 3,50 m²,
  • Badewanne mit mindestens 1,40 Meter Außenmaß,
  • separate Dusche,
  • Toilette,
  • Doppelwaschbecken oder zwei Waschbecken,
  • Abdeckung des Spritzwasserbereichs mit feuchteunempfindlichen Badezimmeroberflächen.3

0,47 €
0,48 €

3Keramische Fliesen oder Natur- oder Kunststeinfliesen (z.B. Granit, Schiefer, Marmor oder mineralische Verbundstoffe oder Terrazzo) oder glatte und feuchteunempfindliche, i.d.R. fugenlose Beschichtungen (z.B. Kunstharz) oder spezielle zeitgemäße Feuchtraumtapeten oder feuchteunempfindlicher, strukturloser, glatter Feinputz bzw. gespachtelte Flächen.

Fenster und Freisitze
-0,79 €
0,17 €

Nur anwendbar bis einschließlich Baujahr 2001.

1,10 €

Nur anwendbar bis einschließlich Baujahr 2001.

1,61 €

Nur anwendbar bis einschließlich Baujahr 1994 UND wenn überwiegend Fenster mit einer 2-4 oder 3-Scheiben-Wärmeschutz-Verglasung5 verbaut sind.

0,29 €
0,49 €

4Als Fenster mit 2-Scheiben-Wärmeschutz-Verglasung gelten 2-Scheiben-verglaste Fenster, die ab 1995 oder später eingebaut wurden, ODER solche, die einen mittleren U-Wert von 1,8 bis einschließlich 0,9 W/(m²K) aufweisen.

5Unter Fenster mit 3-Scheiben-Wärmeschutz-Verglasung fallen auch Fenster mit einem mittleren U-Wert unter 0,9 W/(m²K) ODER Fenster in einem Gebäude mit Passivhausstandard.

6Beim Messen der Freisitze sind kleinere Einschränkungen, z.B. durch Wandvorsprünge, nicht zu berücksichtigen. Bei Sonderformen mit uneinheitlicher Tiefe ist die überwiegende oder mittlere Tiefe zu messen.

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(Fortsetzung Tabelle 2)
Fußboden und Altbau
-1,09 €
0,50 €

Nicht anwendbar, wenn in mindestens einem Raum (Küche, Bad oder Wohn-/Schlafraum) kein Fußbodenbelag von den Vermietenden gestellt ist.

0,94 €

Nicht anwendbar, wenn in mindestens einem Raum (Küche, Bad oder Wohn-/Schlafraum) kein Fußbodenbelag von den Vermietenden gestellt oder das Merkmal „hochwertiger Altbau“ erfüllt ist.

1,82 €

Nur anwendbar bei Baujahr zwischen 1860 und 1918.

7Die Böden müssen in gebrauchsfähigem Zustand sein:

  • Ohne Kratzer, Verfärbungen oder Flecken, die über die üblichen Nutzungsspuren hinausgehen,
  • eben (ohne Falten, Wellen, offene Fugen oder andere Vertiefungen),
  • ohne lose Bestandteile.

Wohnlage  
Wohnlage ermitteln
1,38 €
0,28 €
0,00 €
-0,40 €
1,01 €
Ergebnis:

Erläuterungen

Einbauküchen: Arbeitsflächenlänge

Wenn Sie die Gesamt-Arbeitsfläche der Einbauküche messen, beachten Sie bitte Folgendes:

  • Gemessen werden nur (Teil-)Flächen mit einer Tiefe von mindestens 0,50 Metern und einer üblichen Arbeitshöhe.
  • Spüle und Kochfelder werden mitgemessen.
  • Wenn es mehrere Arbeitsflächen gibt oder diese über ein Eck laufen, addieren Sie die Längenmaße wie in der Skizze angegeben. In der Beispiel-Küche aus der Skizze ergibt die Summe aus a + b + c die Länge der Gesamt-Arbeitsflächen.

Fenster

Altbaugerecht geteilte Fensterflügel:
Altbaugerecht geteilte Fensterflügel im Sinne des Mietspiegels sind zweiflügelige Fenster mit separatem Oberlicht (T-Teilung, siehe Bild 1) oder geteiltem Oberlicht (Vierteilung, siehe Bild 2). Die zwei Flügel müssen beide separat bzw. nacheinander geöffnet werden können. Ein einflügeliges Fenster, bei dem die Fensterteilung nur optisch angelegt ist (zum Beispiel durch glasteilende Sprosse oder im Glaszwischenraum angelegte (Zier-)Sprosse), genügt dagegen nicht. Einflügelige Lösungen sind bei schmalen Fenstern möglich, wenn die Fensterteilung in der Wandkonstruktion angelegt ist (siehe Bild 3). Das Material der Fenster spielt bei diesem Zuschlag keine Rolle.

Teilinklusivmieten sowie KFZ-Stellplatzmieten

In den meisten Mietverträgen ist vereinbart, dass monatlich eine Nettomiete zu zahlen ist sowie ein gesonderter Betrag für die Betriebskosten. Die Betriebskosten werden hier als Vorauszahlung oder als Pauschale gezahlt. Auf diese Mietverträge ist der Mietspiegel unmittelbar anwendbar.

In einigen Mietverträgen werden die Betriebskosten jedoch nicht gesondert ausgewiesen. Sie sind ganz oder teilweise in der Miete enthalten. Man spricht hier von Inklusiv- oder Teilinklusivmieten. Auf diese Mietverträge kann der Mietspiegel nicht unmittelbar angewendet werden, weil er lediglich die Nettomieten ausweist. Um die Wohnung mit dem Mietspiegel vergleichen zu können, müssen zunächst die Betriebskosten aus der Inklusiv- oder Teilinklusivmiete herausgerechnet werden – und zwar in Höhe der tatsächlich angefallenen Betriebskosten. Dies ergibt sich aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH v. 12.07.2006 – VIII ZR 215/05). Wurde danach die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel ermittelt, können die Betriebskosten anschließend wieder zur Vergleichsmiete addiert werden. Im Mieterhöhungsverlangen müssen diese Werte angegeben werden.

Bei der Erhebung wurde in Fällen mit Teilinklusivmiete auch ein eventueller Garagen- oder KFZ-Stellplatzzuschlag erfragt. Die Werte werden nachrichtlich ausgewiesen und sind nicht bindend. Sie helfen beispielsweise, die Nettokaltmiete zu berechnen, wenn eine Teilinklusivmiete eine Stellplatzmiete enthält. Im Durchschnitt kommen die Zuschläge auf die folgenden, gerundeten Werte.

  • Zentrale Lage und überdachter Stellplatz (kein Carport): 109 €
  • Zentrale Lage und nicht überdachter Stellplatz: 65 €
  • Sonstige Lage und überdachter Stellplatz: 75 €
  • Sonstige Lage und nicht überdachter Stellplatz: 37 €

Dienst- und Werkswohnungen

Die Auswertung der Mietspiegelstichprobe hat ergeben, dass Dienst- und Werkswohnungen zu einem günstigeren Mietpreis vermietet werden. Die Preisdifferenz zu vergleichbaren Wohnungen beträgt im Mittel 1,63 € je m². Dieser Wert ist nicht bindend.

Hinweise zur Anwendung des Mietspiegels

Das Datenmaterial, das dem Mietspiegel zugrunde liegt, erfasst folgenden Wohnraum nicht:

  • Öffentlich geförderte Wohnungen, etwa Sozialwohnungen.
  • Wohnungen eines Jugend-, Student:innen-, Alten(pflege)heimes oder sonstigen Heimes, in dem zusätzlich Leistungen der Vermieter:innen, z.B. Verpflegung oder Betreuung, gewährleistet werden. Hierzu gehören auch Wohnheime.
  • Mietverhältnisse, bei denen der Mietvertrag auch Leistungen eines Concierges beinhaltet.
  • Mietverhältnisse, bei denen zwischen einer im Haushalt lebenden Person und den Vermietenden eine verwandtschaftliche Beziehung besteht.
  • Mietverhältnisse, die nur zum zeitlich und inhaltlich bestimmten, vorübergehenden Gebrauch der Wohnung eingegangen wurden (z.B. Ferienwohnungen).
  • Untermietverhältnisse in einer von Vermieter:innen bewohnten Wohnung.
  • Einzelzimmer, die Teil einer kompletten Wohnung sind.
  • Penthouse-Wohnungen.
  • Frei stehende Einfamilienhäuser.

Der Mietspiegel wird auch auf möblierten Wohnraum angewendet. In diesem Fall wird zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete nach diesem Mietspiegel ermittelt („Leerraummiete“). Anschließend wird ein angemessener Zuschlag für die Möblierung hinzugefügt. Umfang und Qualität von Möblierungen fallen sehr unterschiedlich aus. Eine Abbildung dieser Unterschiede ist sehr aufwändig. Daher wurden Wohnräume, die über die Einbauküche hinaus teil- oder vollmöbliert sind, bei der Datenerhebung zum Frankfurter Mietspiegel nicht erfasst.

Laufzeit des Mietspiegels

Erhebungsstichtag des Mietspiegels 2022 war der 01.07.2021. Der Mietspiegel 2022 läuft vom 01.06.2022 bis zum 31.05.2024.